3 bulan dg demo account forex

Bulan november ini genap 3 bulan trading dg demo account forex di InterbankFX dan konsisten profit.

Kalau bulan ke 2 lalu cuma profit 34% karena libur panjang lebaran.

Bulan ini digeber lagi dan akhirnya tembus profit diatas 100%, tepatnya 108%. Dari modal $5000 profitnya $5400. Itupun terpaksa berhenti ditengah jalan karena setting proxy di kantor diganti dan entah kenapa aplikasi tradingnya ga bisa2 nyambung lagi... :(

Nggak ngerti juga ya kenapa bisa profit terus, apa karena lagi hoki, apa karena analisanya pas, apa karena udah bakat... hehehe...

Ingin segera buka account trading real aja, tapi... ga jauh kedepan masih ada proyek yg butuh dana lumayan, cashflow masih berat.

Rasanya perlu strategi yg lumayan drastis utk dapet duit segar.

Jual properti? Hmm...


.

Gesek Asyik : Hutang utk Reksadana

Pernah iseng liat pertumbuhan nilai aktiva bersih (NAB) reksadana (RD) ? Kalo belum, bisa dicek data tabel diatas yg saya ambil dari portalreksadana.com.

Ternyata banyak yg memberikan return diatas 60% untuk periode 1 tahun. Bandingkan dg bunga deposito yg cuma 5-6%, masih dipotong pajak pula.

Tapi perlu diingat bahwa investasi RD adalah jangka panjang, 1, 2, mungkin 3 thn. Dalam perjalanan waktu, NAB suatu RD bisa naik turun, tapi seiring dg membaiknya ekonomi, NAB pasti akan ikut naik juga, hanya saja kinerja RD di waktu lalu tidak menjadi jaminan bagi kinerjanya di masa datang.

Karena sifatnya berupa investasi jangka panjang, tentunya uang yg diinvestasikan sebaiknya uang yg tidak terpakai utk kebutuhan sehari-hari.

Kalau kita punya uang, tentu mudah utk ikut investasi RD, kita bisa alokasikan sejumlah dana besar diawal utk pembelian unitnya, atau beli sedikit-sedikit dalam periode tertentu seperti halnya menabung, tapi returnnya jadi lebih sedikit dibanding dengan yg investasi sekaligus dalam jumlah besar diawal.

Supaya returnnya bisa setinggi kalau kita investasi besar diawal, tapi bayarnya sedikit-sedikit setiap bulan bagaimana caranya? Mesti pinjam duit donk.. hutang.

Kalau hutang biasa, agak susah, karena kita juga mesti bayar cicilan pokok disamping bunga, secara total nilai yg dibayar setiap bulan jadi besar.

Tapi kalau kita termasuk kolektor kartu kredit, nah ini bisa dimanfaatkan, usahakan minimal punya 2 kartu kredit.

Sekarang kan banyak yg menyediakan jasa tarik tunai dari kartu kredit, biasanya ada biaya 2,5% - 3,5% utk sekali tarik, anggap saja 3%.

Tehnisnya bagaimana?

Tarik tunai dari kartu kredit no. 1, satu hari setelah tgl cetak tagihan kartu kredit. Amati pergerakan NAB dari RD yg kita incar, beli saat NAB sedang turun, tapi jgn kelamaan nunggunya. Biaya yg kita keluarkan adalah 3% utk tarik tunai, 1% utk beli RD dan nanti ada 1% utk jual RD, total 5%.

Kalau dalam 1 bulan ternyata kejadian NAB RD naik > 5%, dan kita mau ambil untung, ya tinggal dijual lagi. Untungnya adalah selisih antara persentase kenaikan NAB - 5%.

Masalahnya, berhubung ini investasi jangka panjang, bisa saja dalam 1 bulan returnnya tidak setinggi yg diinginkan atau mungkin malah jeblok, tentunya kita harus menahan diri utk tidak menjual unit RD tsb.

Cuma, bagaimana membayar pokok tagihan kartu kredit pertama yg sdh jatuh tempo?

Nah ini gunanya kartu kredit ke 2. Kita bisa ambil tunai di kartu kredit ke 2 dg biaya yg sama, 3%, gunakan utk langsung lunasi tagihan kartu no. 1.

Bulan berikutnya, lakukan hal sebaliknya.

Jadi setiap bulan, kita hanya membayar biaya saja sebesar 3%, Ini mirip mekanisme pinjaman rekening koran, tapi bunganya agak lebih besar.

Setelah setahun, kita bisa berharap return RD cukup tinggi, dan kita bisa jual semua unit yg kita miliki, sebagian digunakan utk melunasi pokok pinjaman kartu kredit.

Berapa profitnya? Cost dari proses ini selama setahun adalah biaya tarik tunai (3% x 12) + biaya beli dan jual RD (1%+1%) = 38%. Kalau return RD katakan 70% per tahun, maka profitnya 70-38 = 32% per tahun.

Kalau diilustrasikan dg angka, misal kita tarik tunai 50 jt, semua dibelikan unit RD, berarti returnnya 32% x 50 jt = 16 jt.

Sementara analisa cash to cash nya, dengan modal 3% x 50 jt = 1,5 jt per bulan = 18 jt per tahun, dapat return 16 jt = 88,9% / th.

Menarik? Iya... Beresiko? Iya... :)

Kembali ke keyakinan dan keberanian anda sendiri.

Note :

Utk yg sdh punya bisnis, duit dari tarikan tunai disetorkan dulu ke rekening bank, jadi mutasi creditnya bisa lebih bagus dan besok2 bisa dapat kredit pinjaman lebih besar lagi. Selain itu, ga lama pasti limit kartu kredit akan ditawarkan utk naik oleh pihak bank, jadi tarik tunainya bisa lebih besar lagi.

.

Karyawan Sebagai SubAgen

Kadang saya penasaran, apa yg ada dalam pikiran karyawan toko saya. Apa yg mereka inginkan 1 tahun, 2 tahun atau bahkan 5 tahun mendatang. Saya yakin mereka pasti tidak ingin terus menerus jadi karyawan toko.

Mungkin mereka sekedar ingin mencari pekerjaan yg lebih baik, atau mungkin ingin segera menikah dan mengurus keluarga, atau jangan2 mereka juga berpikir seperti saya, ingin memiliki bisnis sendiri.

Beberapa bulan terakhir ini saya kasih kesempatan pada 4 karyawan saya kalo mau coba2 dagang. Mereka bisa ambil barang di toko dg harga khusus dan dijual ke teman atau keluarga yg berminat.

Memang ada beberapa hal yg perlu diawasi. Apa mereka jujur dan bisa dipercaya? Apa mereka tidak mengambil sales toko dan kemudian diakui sebagai sales mereka? Apa tidak menimbulkan konflik kepentingan? Itu nanti bisa diukur.

Tapi saat ini saya kembalikan ke niat awal saja. Bahwa saya ingin mereka juga bisa belajar bisnis. Tidak seumur hidup bekerja utk orang lain. Toh kalau mereka bisa dagang, saya juga untung. Pola pikir mereka akan berkembang, menjaga toko tidak hanya sebagai penjaga toko.

Dan anggap saja saya punya beberapa subagen baru.


.

Proses Pembebasan Tanah Tol Cijago

Sabtu lalu musyawarah lagi dg team pembebasan tanah. Ternyata prosesnya memang panjang dan melelahkan untuk pemilik tanah yg akan digusur.

Secara garis besar, selama beberapa bulan terakhir ini yg saya alami adalah :

1. Proses pendataan, siapa memiliki apa, berapa banyak, berapa luas, dokumen pendukung.
2. Penilaian harga bangunan, negosiasi harga bangunan.
3. Musyawarah harga tanah.
4. ??? Apalagi ya...

Bagi yg dokumen propertinya lengkap, seperti sertifikat, IMB, PBB terakhir, akta jual beli, proses no 1 tidak banyak masalah, hanya mencocokan antara yg kita pegang dengan catatan pihak tim pembebasan tanah.

Proses no 2 mulai agak berat. Yang dinilai adalah hanya harga bangunan dulu. Disini ada beberapa penggolongan kualitas bangunan, ada koefisien jenis bangunan yg datang entah darimana (katanya sih ada undang2nya), ada perhitungan depresiasi bangunan.

Dari situ mulai muncul ketidakpuasan warga tergusur. Awalnya bangunan pasti akan dinilai sangat rendah. Tapi ada tahap negosiasi. Hanya saja dari pengalaman kemarin, kenaikan ada, tapi tidak terlalu banyak. Disini faktor emosi mulai dimainkan.

Proses no 3 makin menjengkelkan. Pada musyawarah pertama, harga tanah ditawar habis, seperti ga niat utk beli. Padahal musyawarah dilakukan di hari kerja. Kebayang donk udah pakai acara cuti, eh yg nawar enteng banget kasih harga rendah.

Setelah itu beberapa bulan tidak ada kabar. Kemarin sabtu ada musyawarah ke 2. Saya sih datang siang aja. Biar para petinggi itu datang duluan utk kasih pidato yg ga perlu saya dengar. Saya datang tepat saat penawaran diberikan, dan... seperti yg saya duga, masih jauh dibawah harga wajar.

Saya rasa mereka memainkan peran mereka dg baik. Mengulur waktu, memainkan emosi warga, membuat warga lelah dan kemudian mungkin sebagian warga akan tergoda utk segera mengambil jatah gusuran daripada terbawa dalam ketidakpastian berkepanjangan. Sedikit demi sedikit warga didekati, digoda imannya dan akhirnya..... habis.... hehehe...

Tapi saya yakin warga di perumahan harapan baru taman bunga cibubur dan kompleks deppen tetap kompak.

Tetap berjuang utk ganti untung!


Fakta :
1. Jalan Tol Cijago akan dibangun sepanjang 14,7 km selebar 50 m.
2. Dana yang disiapkan utk proyek ini sekitar 2,8 triliun.
3. Permintaan warga utk harga tanah umumnya sekitar 2,5 juta / m2.
4. Penawaran tim pengadaan tanah sabtu 10 nov 2007 adalah 1,2 juta / m2, naik dari tawaran semula 400.000 / m2 beberapa bulan lalu.
5. Sudah ada sebagian warga yang menerima ganti rugi tanah. Tanah mereka dihargai antara 700.000 s/d 1.766.000 / m2.
6. Untuk ganti rugi bangunan dan pohon sudah disepakati. Ada 939 rumah dan 83.084 pohon yang akan digusur dgn nilai total sekitar 140 milyar.
7. Saat Tol BSD-Bintaro-Pd Indah menyambung ke Tol TB Simatupang, nilai jual rumah di BSD dan Bintaro melonjak tajam 2-3 kali lipat.


.

Bisnis dan Properti

Selama ini saya hanya main di properti kecil2. Karena polanya hanya gaji - properti. Gaji kecil ya dapetnya properti kecil.

Setelah coba buka toko tahun lalu, beberapa bulan terakhir saya coba disiplin utk mencatatkan penghasilan toko ke bank. Untuk keperluan itu, 1-2 kali seminggu saya antri ke bank utk setor. Dari diskusi dg beberapa teman, untuk memperoleh kredit dari bank dg status non karyawan (persiapan full TDA), bank akan melihat mutasi kredit di rekening.

Nah bulan agustus lalu saya iseng tanya2 ruko di jalan alternatif cibubur cilengsi. Dari ngobrol dg brokernya, kok nyambung dengan yg saya mau. Dan ternyata apa yg disampaikan oleh pak James saat workshop properti adalah hal yg biasa dilakukan disini. Jika proses ini berjalan baik, saya akan memperoleh ruko + cash senilai 1,25 m nyaris tanpa modal. Ya udah saya lanjutkan prosesnya... nothing to loose kok... ;)

Proses pencarian kredit dimulai.

Di bank A, ternyata mereka meminta pembukuan toko. Karena tidak punya laporan neraca dan rugi laba, saya serahkan saja semua nota pembelian dan penjualan utk dibuatkan laporan keuangannya. Selain itu bank ini juga melakukan appraisal terhadap ruko yg akan dibeli.

Dan... beberapa minggu kemudian keluar kabar bahwa kredit saya diapprove tapi dengan nilai agak jauh dibawah yg saya inginkan.

Bank A ini memang terkenal dg nilai appraisal yg sangat rendah. Awal tahun ini saya pernah juga memakai bank ini utk membeli kios dg agunan salah satu properti yg saya miliki, dan memang saat itu nilai appraisalnya juga rendah sekali, cuma karena butuh uang, waktu mendesak dan nilai kreditnya masih mencukupi, ya saya ambil.

Tapi kali ini saya putuskan utk menolak kredit bank tsb. Dan saya minta kembali semua dokumen saya. Satu hal yg menjengkelkan adalah dokumen saya hanya dikembalikan sebagian kecil saja. Nyaris semua nota pembelian dan penjualan yg saya miliki hilang dalam proses di bank ini. Untung buku catatan utamanya masih ada.

Kemudian dari pihak broker mengajukan proses kredit ke bank B. Bank ini actionnya cepat, langsung appraisal dan ga lama kemudian sdh keluar SPKnya. Nilai yg keluar juga ternyata cukup besar. Tapi masih dua ratus juta dibawah nilai hitung2an awal.

Dgn modal SPK yg ada, broker mencoba lagi ke bank C. Bank ini nampaknya cukup hati2. Selain meminta laporan keuangan, mereka juga melakukan survey langsung ke toko yg saya miliki. Sekitar 2-3 minggu mereka sudah kasih kabar. Dan lagi2 nilainya tidak berbeda jauh dengan hasil bank B.

Akhirnya setelah pencarian kredit yg cukup panjang dan cukup membuat H2C, akhirnya saya putuskan utk tidak melanjutkan proses ini. Memang dengan nilai kredit yg disetujui oleh bank B dan C saya akan dapat rukonya tapi uang cashnya tidak sebesar yg diharapkan. Padahal uang cash ini saya butuhkan utk menciptakan bisnis yg akan membayar cicilan ruko.

Walau tidak memperoleh target utama, dan sedikit kecewa, tapi saya belajar banyak hal dalam proses ini, selain network dg pihak bank yg mungkin satu saat nanti saya perlukan kembali.

Rasanya ini hanya jadi test case. Mencoba seberapa bankable kemampuan finansial yg didapat dari bisnis yg dijalankan. Kedepan, roadmapnya sudah jelas, bisnis akan dipakai utk membiayai properti dan properti akan digunakan utk meleverage bisnis.

Saling sinergi.

Goal