Bisnis Properti

Dulunya saya beli rumah hanya karena ingin segera punya rumah sendiri dan tidak pindah2 rumah, repot soalnya.

Rumah yg pertama kali saya beli ada di cibubur th 1992. Tipe 45/120. Total DP 11 juta, kredit sekitar 12 juta, saya cicil 400rban /bln selama 5 thn. Sempat beberapa tahun saya diamkan, tidak saya pakai, tidak juga disewakan. Sampai kemudian sekitar th 94 disewakan, awalnya bayar tahunan, belakangan bayar bulanan. Saat ini disewa 600rb / bln, masih oleh penyewa yg lama. Berarti sekarang returnnya 20,6% / thn. Tapi... rumah ini mo digusur.. kena proyek tol depok - jagorawi.

Rumah yg kedua saya beli di cilengsi, tipe 36/100, patungan dengan mantan pacar th 1993. Total DP dan cicilan 10 th 32 jt + biaya renovasi 25 jt jadi total jendral 57 jt. Tapi yg ini tidak disewakan, tapi digunakan untuk keperluan keluarga. Tapi kalo di sewakan, saya yakin minimal 800rb / bln. Ini 16,8% / thn.

Rumah ketiga, di seputaran cibubur juga, tipe 82/196, saya peroleh th 1994, ini yang saya tinggali sampai sekarang.

Rumah keempat saya beli th 1999, dekat lokasi rumah kedua di cilengsi, tipe 36/72. Saya beli over kredit murah, lunas th 2002, krn pemilik lamanya tinggal jauh dan sdh tidak terlalu mengurus. Setelah renovasi, total yg saya keluarkan untuk rumah ini 49,9 jt. Saat ini saya sewakan 600rb / bln. Itu berarti 14,4% / thn.

Rumah kelima saya beli di cikarang, tipe 36/120, tahun 2002. Karena ada di dekat wilayah industri, rumah ini saya jadikan tempat kost, dapat 20 kamar. Total biayanya 249jt. Bersihnya tiap bulan saya dapat -average- 2,5 jt. 12% setahun.

Rumah keenam, di cikarang juga, tipe 36/93, tahun 2004. Sampai saat ini, feb 2007, total cash yg sdh saya bayar 45,8jt. Cicilan bulanan masih harus saya bayar sebesar 1jt / bln selama 13 thn lagi. Sekarang disewakan 400rb/bln. Jadi selama 13 th kedepan saya tinggal cicil 600rb setiap bulan. Masih tekor. Utk yg ini, saya sdg usahakan utk refinancing, lagi cari2 kredit murah nih.

Kalo diperhatikan, ternyata investasi properti makin lama makin memberikan return yg menarik, paling tidak masih diatas bunga bank. Karena ada kenaikan biaya sewa dan penurunan cicilan (utang lama ditukar dg utang baru yg bunganya lebih murah). Sementara maintenance juga ga terlalu ribet. Paling tiap bulan nagihin, tapi enak juga sih.

Memang awalnya perlu duit banyak. Tapi kan ga harus dari kantong sendiri. Paling kita cuma bayarin 15-20% dari harga rumah. Yg 80% dibayarin bank.

Tapi kan mesti nyicil?

Ya iyalah... tapi kan dibantu dibayarin orang lain, maksudnya penyewa. Jadi agak ringan. Soalnya kita bayar cicilan ya dari gaji. Tentunya dengan pengorbanan menekan pengeluaran di tempat lain. Masih ada yg belanjanya 23 rb / hari utk makan 5 orang? Saya masih... :)

Belum dari capital gain. Di jabotabek, harga rumah dan tanah mana ada sih yg turun. Dulu sih saya pikir, kalo kita mo nikmatin keuntungan dari kenaikan harga ini, propertinya mesti dijual dulu.

Eh ternyata ga begitu.

Saya lagi baca2 buku Real Estate Richnya Dolf de Roos, blm tamat sih. Ternyata ga perlu jual rumah utk nikmatin hasilnya. Intinya rumah bisa diagunkan ke bank, trus duitnya kita puterin lagi utk usaha yg lain. Sederhana tapi kompleks.

Kalo soal ini, saya jadi ingat pak Budi Rachmat, yg sukses meleverage apartmentnya utk buka usaha alfamart.

Sebetulnya target saya 100 kamar saat usia 40 th. Tapi sekarang udah 38 th, masih kurang 70 kamar lagi, masih keburu ga ya? Soalnya untuk yg 30 kamar saja, saya dan istri benar2 mengupayakan dg susah payah selama 17 thn. Dengan 100 kamar @300rb, passive incomenya kan lumayan buat pensiun.

Utk mempercepat dream ini, karena tidak mungkin mengandalkan gaji saja, saya dan istri coba buka usaha yg lain, dagang. Ternyata memang perputaran uang lebih cepat, tapi benar2 menguras tenaga pada awalnya. Dan butuh konsistensi dalam menjalankan usaha baru ini.

Orang jawa bilang, jer basuki mawa bea.