Kebayang ga sih punya 65 kios di suatu lokasi yg terdiri dari sekitar 700an kios? Hampir 10% sendiri....
Di salah satu pasar tradisional di jkt timur, Pak B, merintis dari 3 th lalu bersama beberapa temannya. Mereka membeli surat2 kios dari pedagang2 lama di pasar itu yg butuh uang.
Tahun ini pasar tsb di renovasi menjadi lebih modern.
Harga utk pedagang baru sekitar 39 jt / m. Rata2 ukuran kios 2x2, 4 m2. Jadi total sekitar 160an jt. Tapi itu juga tergantung lokasi.
Sementara harga utk pedagang lama, 16 jt / m, jadi total 64 jt. Rata2 pedagang lama sdh membayar DP 20%, 13jt-an, jadi sisa 51jt-an.
Sekarang banyak kios yg semula milik pedagang lama yg dijual. Harga surat + ganti DP nya bervariasi, mulai dari 60jt-an (di lokasi bagus bisa sampai 125jt), ditambah sisa yg 80%, jadi total sekitar 60+51 = 111 jt-an. Masih lebih murah dibanding beli langsung ke developer.
Nah kalo punya 65 kios berapa untungnya ya? ;)
Itu baru di satu pasar... Karena Pak B ini sdh mulai masuk di pasar lain yg juga akan direnovasi.
Showing posts with label Properti. Show all posts
Showing posts with label Properti. Show all posts
Tuesday, October 28, 2008
Tuesday, April 15, 2008
Beli Properti dg Cashflow Minus
Kemarin ada rekan yg menanyakan pendapat saya soal pembelian properti.
Idealnya jika kita beli properti, kita harus memperoleh pendapatan dari properti tsb., entah disewakan atau kita gunakan utk usaha dan pendapatan ini harus lebih besar dari cicilan kredit ke bank agar memberikan cashflow positif.
Hanya saja utk bisa dapat properti seperti itu butuh waktu dan harus telaten. Memang jika bisa dapat ya udah pasti untung. Tapi jika kita hanya bisa menemukan properti dg cashflow minus apa kita tidak bisa mengambil untung? Menurut saya masih tetap untung, cuma memang bukan untung dalam jangka pendek, analoginya begini :
Kalo kita ingin dapat uang 12 jt tahun depan, berarti kita harus nabung 1 jt / bln selama 12 bln.
Kalo utk dapat 12 jt itu kita ga perlu bayar 1 jt, tapi cukup 300rb / bln aja soalnya yg 700rb udah dibayarin sama pacar, untung ga? Untung donk... :)
Kalo setelah kita bayar 300 rb / bln selama 12 bulan, tapi ternyata kita dapatnya bukan 12 jt, tapi 15 jt, untung ga? Lebih untung lagi... hehehe...
Tapi dengan catatan ya :
Idealnya jika kita beli properti, kita harus memperoleh pendapatan dari properti tsb., entah disewakan atau kita gunakan utk usaha dan pendapatan ini harus lebih besar dari cicilan kredit ke bank agar memberikan cashflow positif.
Hanya saja utk bisa dapat properti seperti itu butuh waktu dan harus telaten. Memang jika bisa dapat ya udah pasti untung. Tapi jika kita hanya bisa menemukan properti dg cashflow minus apa kita tidak bisa mengambil untung? Menurut saya masih tetap untung, cuma memang bukan untung dalam jangka pendek, analoginya begini :
Kalo kita ingin dapat uang 12 jt tahun depan, berarti kita harus nabung 1 jt / bln selama 12 bln.
Kalo utk dapat 12 jt itu kita ga perlu bayar 1 jt, tapi cukup 300rb / bln aja soalnya yg 700rb udah dibayarin sama pacar, untung ga? Untung donk... :)
Kalo setelah kita bayar 300 rb / bln selama 12 bulan, tapi ternyata kita dapatnya bukan 12 jt, tapi 15 jt, untung ga? Lebih untung lagi... hehehe...
Tapi dengan catatan ya :
- Selisih cicilan dan pendapatan tidak terlalu besar dan tidak memberatkan.
- Lokasi dan kondisi properti tidak terlalu jelek sehingga persentase pertumbuhannya tidak dibawah normal, ya.. rata2 aja udah cukup lah.
- Cicilan besarnya relatif tetap, ya naik turun sedikitlah, sementara pendapatan dari properti masih bisa dinaikkan dengan berbagai upaya sehingga dalam jangka panjang garis pendapatan akan melampaui garis cicilan.
Jadi, buat saya rasanya kalo dapat yg masih minus ya gpp tinggal diupayakan jadi positif, kalo dapat yg udah positif ya itu bonus.
Tuesday, January 1, 2008
Investasi di Properti : Dolf De Roos
Pertanyaan pertama
Kalau anda punya uang 112 juta, lalu anda belikan saham, berapa nilai yg anda dapat? Tentunya senilai tepat 112 juta juga.
Tapi kalau 112 juta anda belikan properti, anda bisa memperoleh properti seharga 465 juta dengan kredit 372 juta. (Dengan memperhitungkan DP 20% dan segala macam biaya, asuransi serta pajak).
Apakah ada bank yg bersedia membiayai pembelian saham? Jawabannya jelas tidak. Sebaliknya, banyak bank yang ingin memberikan uangnya kepada kita melalui skema KPR.
Pertanyaan kedua
Berapa nilai saham saat membeli saham senilai 112 juta dengan menggunakan uang tunai 112 juta? Pada saat itu ya persis 112 juta juga. Dengan berjalan waktu bisa naik, tapi juga bisa turun.
Pada saat anda membeli properti seharga 465 juta, dengan uang tunai hanya 112 juta dan kredit 372 juta, berapa nilai sebenarnya properti ini? Bisa saja 500 juta atau bahkan 600 juta. Banyak orang menjual dengan harga lebih rendah dari nilai pasar karena sedang butuh uang mendesak. Dan nilai properti jarang sekali turun.
Pertanyaan ketiga
Ketika anda membeli saham senilai 112 juta dengan harga beli 112 juta dengan uang cash 112 juta, apa yg bisa anda lakukan agar nilainya segera naik? Berdoa....
Tapi ketika anda beli properti senilai 500 juta dengan harga beli 465 juta dan hanya dengan uang cash 112 juta, apa yg bisa anda lakukan agar nilainya segera naik? Buanyak...
Anda bisa cat ulang agar lebih rapih, anda bisa beri fasilitas yg lebih menarik (AC, TV kabel, Internet) lalu anda sewakan dengan harga lebih tinggi, anda bisa buatkan garasi dll.
Banyak pedagang properti membeli rumah yg kondisinya kumuh lalu hanya dengan melakukan sedikit perapihan dan pengecatan menjual kembali rumah tsb dg kenaikan harga 20%-40% pada tahun berikutnya setelah perhitungan NJOP naik.
Pertanyaan keempat
Setelah anda membeli saham senilai 112 juta dengan harga beli 112 juta dengan uang cash 112 juta dan kemudian ternyata nilainya sudah berlipat 2x menjadi 224 juta, apa yg anda lakukan utk menikmati hasilnya? Ya tentunya anda mesti jual sebagian atau seluruhnya.
Sementara, jika anda beli properti senilai 500 juta dengan harga beli 465 juta dan hanya dengan uang cash 112 juta + kredit 372 juta dan kemudian nilainya berlipat 2 x menjadi 1 milyar, apa yg bisa anda lakukan utk menikmati hasilnya?
Anda bisa refinancing alias ambil hutang KPR baru dg agunan properti tsb. Katakanlah anda hanya memperoleh 70% dari nilai properti, berarti 700 juta, dipotong biaya2 sekitar 50 juta, sisa 650 juta.
Sekarang anda bisa lunasi hutang awal 372 juta, dan anda masih memiliki sisa uang cash 650-372 = 278 juta.
Berapa lama nilai properti bisa menjadi 2 x lipat? Tergantung upaya yg anda lakukan. Tapi katakan anda tidak melakukan apa2, pada kasus rumah kost yg akan saya jual, hanya dalam 3 tahun dari periode 2004 s/d 2007 nilai NJOP sudah naik lebih dari 2 x lipat.
Dan cerita pun berulang dari Pertanyaan Pertama lagi
Dengan sisa uang cash 278 juta itu anda bisa beli properti lagi seharga sekitar 1,158 milyar. Dan seterusnya bisa anda bayangkan sendiri.... :)
Kalo programmer tinggal kasih coding begini aja :
asset = 112 juta
Do while asset < 500 milyar
....do pertanyaan pertama
....do pertanyaan kedua
....do pertanyaan ketiga
....do pertanyaan keempat
endd
hehehe....
Note : dikutip dan dimodifikasi dari 4 pertanyaan ajaib Dolf De Roos
.
Wednesday, November 14, 2007
Proses Pembebasan Tanah Tol Cijago
Sabtu lalu musyawarah lagi dg team pembebasan tanah. Ternyata prosesnya memang panjang dan melelahkan untuk pemilik tanah yg akan digusur.
Secara garis besar, selama beberapa bulan terakhir ini yg saya alami adalah :
1. Proses pendataan, siapa memiliki apa, berapa banyak, berapa luas, dokumen pendukung.
2. Penilaian harga bangunan, negosiasi harga bangunan.
3. Musyawarah harga tanah.
4. ??? Apalagi ya...
Bagi yg dokumen propertinya lengkap, seperti sertifikat, IMB, PBB terakhir, akta jual beli, proses no 1 tidak banyak masalah, hanya mencocokan antara yg kita pegang dengan catatan pihak tim pembebasan tanah.
Proses no 2 mulai agak berat. Yang dinilai adalah hanya harga bangunan dulu. Disini ada beberapa penggolongan kualitas bangunan, ada koefisien jenis bangunan yg datang entah darimana (katanya sih ada undang2nya), ada perhitungan depresiasi bangunan.
Dari situ mulai muncul ketidakpuasan warga tergusur. Awalnya bangunan pasti akan dinilai sangat rendah. Tapi ada tahap negosiasi. Hanya saja dari pengalaman kemarin, kenaikan ada, tapi tidak terlalu banyak. Disini faktor emosi mulai dimainkan.
Proses no 3 makin menjengkelkan. Pada musyawarah pertama, harga tanah ditawar habis, seperti ga niat utk beli. Padahal musyawarah dilakukan di hari kerja. Kebayang donk udah pakai acara cuti, eh yg nawar enteng banget kasih harga rendah.
Setelah itu beberapa bulan tidak ada kabar. Kemarin sabtu ada musyawarah ke 2. Saya sih datang siang aja. Biar para petinggi itu datang duluan utk kasih pidato yg ga perlu saya dengar. Saya datang tepat saat penawaran diberikan, dan... seperti yg saya duga, masih jauh dibawah harga wajar.
Saya rasa mereka memainkan peran mereka dg baik. Mengulur waktu, memainkan emosi warga, membuat warga lelah dan kemudian mungkin sebagian warga akan tergoda utk segera mengambil jatah gusuran daripada terbawa dalam ketidakpastian berkepanjangan. Sedikit demi sedikit warga didekati, digoda imannya dan akhirnya..... habis.... hehehe...
Tapi saya yakin warga di perumahan harapan baru taman bunga cibubur dan kompleks deppen tetap kompak.
Tetap berjuang utk ganti untung!
Fakta :
1. Jalan Tol Cijago akan dibangun sepanjang 14,7 km selebar 50 m.
2. Dana yang disiapkan utk proyek ini sekitar 2,8 triliun.
3. Permintaan warga utk harga tanah umumnya sekitar 2,5 juta / m2.
4. Penawaran tim pengadaan tanah sabtu 10 nov 2007 adalah 1,2 juta / m2, naik dari tawaran semula 400.000 / m2 beberapa bulan lalu.
5. Sudah ada sebagian warga yang menerima ganti rugi tanah. Tanah mereka dihargai antara 700.000 s/d 1.766.000 / m2.
6. Untuk ganti rugi bangunan dan pohon sudah disepakati. Ada 939 rumah dan 83.084 pohon yang akan digusur dgn nilai total sekitar 140 milyar.
7. Saat Tol BSD-Bintaro-Pd Indah menyambung ke Tol TB Simatupang, nilai jual rumah di BSD dan Bintaro melonjak tajam 2-3 kali lipat.
.
Secara garis besar, selama beberapa bulan terakhir ini yg saya alami adalah :
1. Proses pendataan, siapa memiliki apa, berapa banyak, berapa luas, dokumen pendukung.
2. Penilaian harga bangunan, negosiasi harga bangunan.
3. Musyawarah harga tanah.
4. ??? Apalagi ya...
Bagi yg dokumen propertinya lengkap, seperti sertifikat, IMB, PBB terakhir, akta jual beli, proses no 1 tidak banyak masalah, hanya mencocokan antara yg kita pegang dengan catatan pihak tim pembebasan tanah.
Proses no 2 mulai agak berat. Yang dinilai adalah hanya harga bangunan dulu. Disini ada beberapa penggolongan kualitas bangunan, ada koefisien jenis bangunan yg datang entah darimana (katanya sih ada undang2nya), ada perhitungan depresiasi bangunan.
Dari situ mulai muncul ketidakpuasan warga tergusur. Awalnya bangunan pasti akan dinilai sangat rendah. Tapi ada tahap negosiasi. Hanya saja dari pengalaman kemarin, kenaikan ada, tapi tidak terlalu banyak. Disini faktor emosi mulai dimainkan.
Proses no 3 makin menjengkelkan. Pada musyawarah pertama, harga tanah ditawar habis, seperti ga niat utk beli. Padahal musyawarah dilakukan di hari kerja. Kebayang donk udah pakai acara cuti, eh yg nawar enteng banget kasih harga rendah.
Setelah itu beberapa bulan tidak ada kabar. Kemarin sabtu ada musyawarah ke 2. Saya sih datang siang aja. Biar para petinggi itu datang duluan utk kasih pidato yg ga perlu saya dengar. Saya datang tepat saat penawaran diberikan, dan... seperti yg saya duga, masih jauh dibawah harga wajar.
Saya rasa mereka memainkan peran mereka dg baik. Mengulur waktu, memainkan emosi warga, membuat warga lelah dan kemudian mungkin sebagian warga akan tergoda utk segera mengambil jatah gusuran daripada terbawa dalam ketidakpastian berkepanjangan. Sedikit demi sedikit warga didekati, digoda imannya dan akhirnya..... habis.... hehehe...
Tapi saya yakin warga di perumahan harapan baru taman bunga cibubur dan kompleks deppen tetap kompak.
Tetap berjuang utk ganti untung!
Fakta :
1. Jalan Tol Cijago akan dibangun sepanjang 14,7 km selebar 50 m.
2. Dana yang disiapkan utk proyek ini sekitar 2,8 triliun.
3. Permintaan warga utk harga tanah umumnya sekitar 2,5 juta / m2.
4. Penawaran tim pengadaan tanah sabtu 10 nov 2007 adalah 1,2 juta / m2, naik dari tawaran semula 400.000 / m2 beberapa bulan lalu.
5. Sudah ada sebagian warga yang menerima ganti rugi tanah. Tanah mereka dihargai antara 700.000 s/d 1.766.000 / m2.
6. Untuk ganti rugi bangunan dan pohon sudah disepakati. Ada 939 rumah dan 83.084 pohon yang akan digusur dgn nilai total sekitar 140 milyar.
7. Saat Tol BSD-Bintaro-Pd Indah menyambung ke Tol TB Simatupang, nilai jual rumah di BSD dan Bintaro melonjak tajam 2-3 kali lipat.
.
Sunday, November 11, 2007
Bisnis dan Properti
Selama ini saya hanya main di properti kecil2. Karena polanya hanya gaji - properti. Gaji kecil ya dapetnya properti kecil.
Setelah coba buka toko tahun lalu, beberapa bulan terakhir saya coba disiplin utk mencatatkan penghasilan toko ke bank. Untuk keperluan itu, 1-2 kali seminggu saya antri ke bank utk setor. Dari diskusi dg beberapa teman, untuk memperoleh kredit dari bank dg status non karyawan (persiapan full TDA), bank akan melihat mutasi kredit di rekening.
Nah bulan agustus lalu saya iseng tanya2 ruko di jalan alternatif cibubur cilengsi. Dari ngobrol dg brokernya, kok nyambung dengan yg saya mau. Dan ternyata apa yg disampaikan oleh pak James saat workshop properti adalah hal yg biasa dilakukan disini. Jika proses ini berjalan baik, saya akan memperoleh ruko + cash senilai 1,25 m nyaris tanpa modal. Ya udah saya lanjutkan prosesnya... nothing to loose kok... ;)
Proses pencarian kredit dimulai.
Di bank A, ternyata mereka meminta pembukuan toko. Karena tidak punya laporan neraca dan rugi laba, saya serahkan saja semua nota pembelian dan penjualan utk dibuatkan laporan keuangannya. Selain itu bank ini juga melakukan appraisal terhadap ruko yg akan dibeli.
Dan... beberapa minggu kemudian keluar kabar bahwa kredit saya diapprove tapi dengan nilai agak jauh dibawah yg saya inginkan.
Bank A ini memang terkenal dg nilai appraisal yg sangat rendah. Awal tahun ini saya pernah juga memakai bank ini utk membeli kios dg agunan salah satu properti yg saya miliki, dan memang saat itu nilai appraisalnya juga rendah sekali, cuma karena butuh uang, waktu mendesak dan nilai kreditnya masih mencukupi, ya saya ambil.
Tapi kali ini saya putuskan utk menolak kredit bank tsb. Dan saya minta kembali semua dokumen saya. Satu hal yg menjengkelkan adalah dokumen saya hanya dikembalikan sebagian kecil saja. Nyaris semua nota pembelian dan penjualan yg saya miliki hilang dalam proses di bank ini. Untung buku catatan utamanya masih ada.
Kemudian dari pihak broker mengajukan proses kredit ke bank B. Bank ini actionnya cepat, langsung appraisal dan ga lama kemudian sdh keluar SPKnya. Nilai yg keluar juga ternyata cukup besar. Tapi masih dua ratus juta dibawah nilai hitung2an awal.
Dgn modal SPK yg ada, broker mencoba lagi ke bank C. Bank ini nampaknya cukup hati2. Selain meminta laporan keuangan, mereka juga melakukan survey langsung ke toko yg saya miliki. Sekitar 2-3 minggu mereka sudah kasih kabar. Dan lagi2 nilainya tidak berbeda jauh dengan hasil bank B.
Akhirnya setelah pencarian kredit yg cukup panjang dan cukup membuat H2C, akhirnya saya putuskan utk tidak melanjutkan proses ini. Memang dengan nilai kredit yg disetujui oleh bank B dan C saya akan dapat rukonya tapi uang cashnya tidak sebesar yg diharapkan. Padahal uang cash ini saya butuhkan utk menciptakan bisnis yg akan membayar cicilan ruko.
Walau tidak memperoleh target utama, dan sedikit kecewa, tapi saya belajar banyak hal dalam proses ini, selain network dg pihak bank yg mungkin satu saat nanti saya perlukan kembali.
Rasanya ini hanya jadi test case. Mencoba seberapa bankable kemampuan finansial yg didapat dari bisnis yg dijalankan. Kedepan, roadmapnya sudah jelas, bisnis akan dipakai utk membiayai properti dan properti akan digunakan utk meleverage bisnis.
Saling sinergi.
Monday, June 25, 2007
Tawaran properti dibawah NJOP
Setelah ikut seminar properti kemarin, kepala sempat panas. Ingin segera dapat properti yg hot deal. Salah satu kriterianya adalah yg ditawarkan dgn harga kira2 lebih kecil dari 2 x NJOP.
Sedang bingung dimana cari properti yg masuk kriteria seperti ini.
Eh.. pagi ini ada sms penawaran properti di daerah Pancoran Mas Depok.
Luas tanah 452 m, bangunan 450 m. Harga NJOP tanah 537 rb /m, dan bangunan 595 rb / m. Kalo di total jatuhnya 510 jutaan. Itu dari hitungan PBB th 2004.
Utk 2007 karena datanya belum liat, kita tambah 15% aja, jadi sekitar 587 juta.. buletin deh jadi 590 juta.
Ada info taksiran dari pihak kelurahan, nilai properti itu sekarang 720 juta.
Dari kriteria motivasi kenapa mau dijual, alasannya boleh juga, ada urusan hutang piutang disini.
Dokumen komplit, SHM, IMB, surat jual beli.
Nah penjual cuma nawarin 575 juta.
Wah... jadi rada keringetan nih.
Soalnya, anggaplah NJOP pakai angka yg 590 juta. Kalo 2 kali NJOP kan nyaris 1,2 M. Anggap bank bersedia kasih kredit 70%, berarti 840 juta.
Kalo biaya kredit dan pajak sekitar 100 juta, tambah harga 575 juta, jadi total 675 juta. Dari kredit 840 juta masih ada sisa 165 juta cash, lumayan buat usaha.
Selain itu katanya rumah tsb bisa dijadiin kost2an karena banyak kamarnya.
Hm... hm... gimana ya....
Rekening saya belum siap utk ambil kredit segede itu.....
Ada yg mau kerjasama?
Langsung deh ke hp saya 0812 9573 739.
Sedang bingung dimana cari properti yg masuk kriteria seperti ini.
Eh.. pagi ini ada sms penawaran properti di daerah Pancoran Mas Depok.
Luas tanah 452 m, bangunan 450 m. Harga NJOP tanah 537 rb /m, dan bangunan 595 rb / m. Kalo di total jatuhnya 510 jutaan. Itu dari hitungan PBB th 2004.
Utk 2007 karena datanya belum liat, kita tambah 15% aja, jadi sekitar 587 juta.. buletin deh jadi 590 juta.
Ada info taksiran dari pihak kelurahan, nilai properti itu sekarang 720 juta.
Dari kriteria motivasi kenapa mau dijual, alasannya boleh juga, ada urusan hutang piutang disini.
Dokumen komplit, SHM, IMB, surat jual beli.
Nah penjual cuma nawarin 575 juta.
Wah... jadi rada keringetan nih.
Soalnya, anggaplah NJOP pakai angka yg 590 juta. Kalo 2 kali NJOP kan nyaris 1,2 M. Anggap bank bersedia kasih kredit 70%, berarti 840 juta.
Kalo biaya kredit dan pajak sekitar 100 juta, tambah harga 575 juta, jadi total 675 juta. Dari kredit 840 juta masih ada sisa 165 juta cash, lumayan buat usaha.
Selain itu katanya rumah tsb bisa dijadiin kost2an karena banyak kamarnya.
Hm... hm... gimana ya....
Rekening saya belum siap utk ambil kredit segede itu.....
Ada yg mau kerjasama?
Langsung deh ke hp saya 0812 9573 739.
Ngebut di properti
Kemarin abis ikut seminar properti yg pembicaranya pak James. Sebutan 'pak' kayaknya masih blm pantes, orangnya cengengesan dan masih muda, 25 thn, tapi hokinya luar biasa.
Dia ini sukses beli properti senilai 1,4 M dengan kredit senilai 2,4 M. Dapat cash... selain itu dapat pula cashflow positif dari sewa properti.
Habis sampai disitu? Masih berlanjut....
Properti tsb kemudian dia jual 4,5 M hanya dalam periode 10 bulan. Kebayang kan duitnya... :)
Diseminar kemarin juga muncul Chandra Sharif dari samarinda, 24 thn, juga sukses dapat kredit 3,6 M dari properti senilai 2,4 M dan kredit 1,5 M dari properti senilai 1,05 M.
Luar biasa... masih muda-muda tapi udah pada sakti, saya dulu umur segitu ngapain aja ya?
Kemarin disharing banyak tips untuk mengungkit sisi pendapatan agar kredibilitas kita di mata bank bisa terangkat. Selain juga ada tips utk menawar properti. Bukan teori, betul2 tips yg bisa dipakai langsung.
Ini bener2 info yg saya butuhkan.
15 tahun saya investasi di properti hanya mengandalkan gaji, baru berbuah beberapa properti. Info ini, dibarengi dg hasil bisnis busana muslim, akan saya gunakan utk melakukan percepatan, akselerasi, ngebut.
Dia ini sukses beli properti senilai 1,4 M dengan kredit senilai 2,4 M. Dapat cash... selain itu dapat pula cashflow positif dari sewa properti.
Habis sampai disitu? Masih berlanjut....
Properti tsb kemudian dia jual 4,5 M hanya dalam periode 10 bulan. Kebayang kan duitnya... :)
Diseminar kemarin juga muncul Chandra Sharif dari samarinda, 24 thn, juga sukses dapat kredit 3,6 M dari properti senilai 2,4 M dan kredit 1,5 M dari properti senilai 1,05 M.
Luar biasa... masih muda-muda tapi udah pada sakti, saya dulu umur segitu ngapain aja ya?
Kemarin disharing banyak tips untuk mengungkit sisi pendapatan agar kredibilitas kita di mata bank bisa terangkat. Selain juga ada tips utk menawar properti. Bukan teori, betul2 tips yg bisa dipakai langsung.
Ini bener2 info yg saya butuhkan.
15 tahun saya investasi di properti hanya mengandalkan gaji, baru berbuah beberapa properti. Info ini, dibarengi dg hasil bisnis busana muslim, akan saya gunakan utk melakukan percepatan, akselerasi, ngebut.
Thursday, May 24, 2007
Dolf de Roos - 1
Di buku Real Estate Riches nya Dolf de Roos ada 4 pertanyaan yg menarik sehubungan investasi properti. 4 pertanyaan ini menunjukkan kelebihan investasi properti dibandingkan investasi yg lain.
Berapa nilai rumah yg bisa kita beli dengan uang 100jt?
Ya tentu saja kita pasti bisa beli rumah dengan nilai 100jt juga.
Tapi kita juga bisa beli rumah seharga 500 juta. DP 100jt, kredit 400jt, dengan bunga 12,5% berarti cicilan 5jt selama 15 th.
Kalo uang 100jt kita belikan emas, ya dapatnya cuma emas senilai 100jt.
Apakah kita bisa datang ke bank utk dpt kredit 400jt supaya bisa beli emas senilai 500jt? Yg ada kita bakal diketawain... :)
Tapi kalo kita datang ke bank utk cari kredit 400jt utk beli rumah, wah.. pasti kita dilayani dg baik. Makin besar kreditnya, makin baik pelayanannya.. hehehe...
Bahkan bukan tidak mungkin kita beli rumah seharga 1000jt dengan DP 100jt dan kredit 900jt. Saya sering lihat promosi di beberapa perumahan yg hanya meminta DP 10%.
Malah ada beberapa buku yg menyebutkan kita bisa beli rumah tanpa DP sama sekali, tapi sayangnya ga disebutkan bagaimana caranya... :(
Pertanyaan no. 2 nanti dilanjut lagi.
Berapa nilai rumah yg bisa kita beli dengan uang 100jt?
Ya tentu saja kita pasti bisa beli rumah dengan nilai 100jt juga.
Tapi kita juga bisa beli rumah seharga 500 juta. DP 100jt, kredit 400jt, dengan bunga 12,5% berarti cicilan 5jt selama 15 th.
Kalo uang 100jt kita belikan emas, ya dapatnya cuma emas senilai 100jt.
Apakah kita bisa datang ke bank utk dpt kredit 400jt supaya bisa beli emas senilai 500jt? Yg ada kita bakal diketawain... :)
Tapi kalo kita datang ke bank utk cari kredit 400jt utk beli rumah, wah.. pasti kita dilayani dg baik. Makin besar kreditnya, makin baik pelayanannya.. hehehe...
Bahkan bukan tidak mungkin kita beli rumah seharga 1000jt dengan DP 100jt dan kredit 900jt. Saya sering lihat promosi di beberapa perumahan yg hanya meminta DP 10%.
Malah ada beberapa buku yg menyebutkan kita bisa beli rumah tanpa DP sama sekali, tapi sayangnya ga disebutkan bagaimana caranya... :(
Pertanyaan no. 2 nanti dilanjut lagi.
Tuesday, May 15, 2007
Perbandingan menabung : Bank vs Properti
Iseng aja lagi ingin ngitung, sebetulnya lebih untung mana, menabung di bank, atau menabung di properti. Mari kita hitung.
Di Bank :
Jika kita menabung diawal 11 juta, lalu setiap bulan rutin menabung 400rb selama 60 bulan, dengan bunga 12% / thn bersih tanpa pajak, maka setelah dihitung-hitung, hasilnya 15 tahun kemudian mencapai sekitar 175 juta.
Itu kalo konsisten.. karena selalu ada alasan bagus utk mengambil dana yg tersimpan di rekening kita.
Di Properti :
Saya ambil contoh kasus nyata dari salah satu rumah yg dibeli th 92. Dg kondisi sama seperti diatas. Total DP 11 juta, dicicil 400rb / bln selama 60 bulan. Anggap aja ini menabung.
Belum lama, rumah ini dinilai sbb :
- Bangunan 45 m, dinilai 1,62 jt per m, jadi total = 72,9 jt
- Tanah 120 m, dinilai 1,88 jt per m, jadi total = 225,6 jt
Total bangunan dan tanah = 298,5 jt.
Selisih menabung di bank dan di properti mencapai 123 jt. Lumayan?
Belum lagi dari uang sewa yg diterima. Jika rumah tsb disewakan selama 15 tahun dg rata2 sewa 5 juta / th, maka keuntungan masih bertambah 75 jt lagi.
Setelah kredit rumah lunas dalam 5 tahun, surat bisa dijaminkan di bank utk mengambil kredit rumah yg lain atau bisa untuk usaha. Lakukan dalam 3-4 kali putaran dan biarkan waktu berjalan.
Butuh waktu? Pasti, tapi jika ini dilakukan sejak usia muda, katakan anda mulai memiliki penghasilan di usia 21 th dan dilakukan dengan cara biasa-biasa aja maka saat usia 40 kemungkinan besar asset anda sudah 10 digit.
Bisa lebih cepat? Bisa.
Caranya? Kalo saya udah tau nanti saya share lagi deh... :)
Di Bank :
Jika kita menabung diawal 11 juta, lalu setiap bulan rutin menabung 400rb selama 60 bulan, dengan bunga 12% / thn bersih tanpa pajak, maka setelah dihitung-hitung, hasilnya 15 tahun kemudian mencapai sekitar 175 juta.
Itu kalo konsisten.. karena selalu ada alasan bagus utk mengambil dana yg tersimpan di rekening kita.
Di Properti :
Saya ambil contoh kasus nyata dari salah satu rumah yg dibeli th 92. Dg kondisi sama seperti diatas. Total DP 11 juta, dicicil 400rb / bln selama 60 bulan. Anggap aja ini menabung.
Belum lama, rumah ini dinilai sbb :
- Bangunan 45 m, dinilai 1,62 jt per m, jadi total = 72,9 jt
- Tanah 120 m, dinilai 1,88 jt per m, jadi total = 225,6 jt
Total bangunan dan tanah = 298,5 jt.
Selisih menabung di bank dan di properti mencapai 123 jt. Lumayan?
Belum lagi dari uang sewa yg diterima. Jika rumah tsb disewakan selama 15 tahun dg rata2 sewa 5 juta / th, maka keuntungan masih bertambah 75 jt lagi.
Setelah kredit rumah lunas dalam 5 tahun, surat bisa dijaminkan di bank utk mengambil kredit rumah yg lain atau bisa untuk usaha. Lakukan dalam 3-4 kali putaran dan biarkan waktu berjalan.
Butuh waktu? Pasti, tapi jika ini dilakukan sejak usia muda, katakan anda mulai memiliki penghasilan di usia 21 th dan dilakukan dengan cara biasa-biasa aja maka saat usia 40 kemungkinan besar asset anda sudah 10 digit.
Bisa lebih cepat? Bisa.
Caranya? Kalo saya udah tau nanti saya share lagi deh... :)
Tuesday, May 1, 2007
Properti Produktif
Alhamdulillah, setelah sekian lama menunggu dengan H2C, akhirnya kredit dari bank cair juga.
Dengan agunan salah satu properti yg ada, kredit ini digunakan utk beli properti baru.
Properti baru ini digunakan utk usaha. Profit dari usaha, sebagian dialokasikan untuk membayar kredit.
Untungnya lagi, sejak dibeli, sampai pembayaran cicilan yg pertama, terdapat "grace period" yg cukup panjang, 5 bulan. Dalam 5 bulan ini, saya bisa mengukur kelayakan usaha yg dijalankan di properti tsb.
Dengan mengambil kredit jangka panjang, besarnya nilai cicilan masih lebih kecil dibandingkan jika membayar sewa.
Memang diawal mesti bayar nilai DP, yang setelah ditambah biaya ini itu, besarnya hampir sama dengan dengan nilai sewa 2 tahun. Tapi secara jangka panjang, masih tetap menguntungkan.
Jadi, gaji TDB tidak terbebani cicilan.
Hanya perlu menjaga agar hasil usaha tetap menguntungkan. Jelek2nya usahanya tutup, properti masih bisa disewakan dan masih akan menguntungkan.
Masih ada lagi...
Uang hasil kredit masih ada lebihnya, saya manfaatkan untuk mempercepat pembayaran cicilan properti yg lain yg kebetulan bunga kreditnya masih cukup tinggi. Makin cepat selesai kredit, sertifikat bisa segera diambil, dan pada saatnya nanti bisa segera dikaryakan lagi.
Memang masih banyak parameter lain yg harus dicermati, tapi kalau ada penyimpangan, akan coba diatasi nanti sambil jalan.
Dengan agunan salah satu properti yg ada, kredit ini digunakan utk beli properti baru.
Properti baru ini digunakan utk usaha. Profit dari usaha, sebagian dialokasikan untuk membayar kredit.
Untungnya lagi, sejak dibeli, sampai pembayaran cicilan yg pertama, terdapat "grace period" yg cukup panjang, 5 bulan. Dalam 5 bulan ini, saya bisa mengukur kelayakan usaha yg dijalankan di properti tsb.
Dengan mengambil kredit jangka panjang, besarnya nilai cicilan masih lebih kecil dibandingkan jika membayar sewa.
Memang diawal mesti bayar nilai DP, yang setelah ditambah biaya ini itu, besarnya hampir sama dengan dengan nilai sewa 2 tahun. Tapi secara jangka panjang, masih tetap menguntungkan.
Jadi, gaji TDB tidak terbebani cicilan.
Hanya perlu menjaga agar hasil usaha tetap menguntungkan. Jelek2nya usahanya tutup, properti masih bisa disewakan dan masih akan menguntungkan.
Masih ada lagi...
Uang hasil kredit masih ada lebihnya, saya manfaatkan untuk mempercepat pembayaran cicilan properti yg lain yg kebetulan bunga kreditnya masih cukup tinggi. Makin cepat selesai kredit, sertifikat bisa segera diambil, dan pada saatnya nanti bisa segera dikaryakan lagi.
Memang masih banyak parameter lain yg harus dicermati, tapi kalau ada penyimpangan, akan coba diatasi nanti sambil jalan.
Gusur !! (Tol Depok Jagorawi) - Part 2
Menyambung tulisan terdahulu :
http://ryadkusuma.blogspot.com/2006/12/jadi-korban-gusuran.html
Kemarin dapat sms bahwa pengumuman ganti rugi sdh keluar. Malam sepulang dari kantor, saya segera ke rumah pak RT Darmawan. Tapi ternyata yg keluar hanya pengumuman ganti rugi untuk bangunan saja. Sementara ganti rugi tanah belum jelas kapan. Entah apa maksudnya pengumumannya tidak digabung saja.
Di surat pengumuman dicantumkan komponen rumah yg mendapat penggantian seperti bangunan utama, teras, carport, tembok belakang, pagar depan, septic tank, jembatan antara jalan ke rumah, sampai ke jumlah tanaman yg ada. Kelihatannya menarik, tapi nanti dulu...
Masing2 komponen memiliki harga dasar yg didapat entah dari mana.
Selain itu masih ada 3 faktor pengali.
http://ryadkusuma.blogspot.com/2006/12/jadi-korban-gusuran.html
Kemarin dapat sms bahwa pengumuman ganti rugi sdh keluar. Malam sepulang dari kantor, saya segera ke rumah pak RT Darmawan. Tapi ternyata yg keluar hanya pengumuman ganti rugi untuk bangunan saja. Sementara ganti rugi tanah belum jelas kapan. Entah apa maksudnya pengumumannya tidak digabung saja.
Di surat pengumuman dicantumkan komponen rumah yg mendapat penggantian seperti bangunan utama, teras, carport, tembok belakang, pagar depan, septic tank, jembatan antara jalan ke rumah, sampai ke jumlah tanaman yg ada. Kelihatannya menarik, tapi nanti dulu...
Masing2 komponen memiliki harga dasar yg didapat entah dari mana.
Selain itu masih ada 3 faktor pengali.
- Faktor kualitas bangunan. Nilainya ada yg 1, ada yg dibawah 1. Kebetulan rumah saya dinilai dibawah 1 (nol koma sekian). Kenapa dibawah 1? Gelap euy... Berarti ini faktor pengurang.
- Faktor jenis bangunan. Jika bangunan bertingkat nilainya 1.09. Jika bangunan permanen nilainya 1. Jika semi permanen 0.5.
- Faktor depresiasi yg besarnya 2% per tahun dan nilai minimumnya 20%. Lha kalau bangunannya baru 5 tahun, rugi berat nih. Karena bangunan rumah sdh berumur 14 tahun, nilai bangunan menjadi (100% - (14 x 2%)) = 72%. Ini jadinya faktor pengurang juga.
Nah dari situ dihitung rumus nilai bangunan gusuran :
- Sum (Luas komponen x harga dasar x faktor 1 x faktor 2 x faktor 3)
Dari rumus itu segera terlihat bahwa faktor prospek ke depan dari properti tidak dinilai, yg ada hanya faktor2 pengurang.
Dengan dibangunnya akses jalan tol, nilai properti di sekitar jalan tol tsb pasti akan meningkat. Seharusnya faktor ini juga dipertimbangkan dan diperhitungkan sebagai faktor pengali agar memenuhi azas keadilan.
Bukankah jika tidak digusur seharusnya warga bisa menikmati kenaikan nilai properti? Bukankah warga selama ini sudah nyaman di lingkungan yg sdh ditinggali puluhan tahun?
Dan sebaliknya, warga korban gusuran mengalami kerepotan karena harus pindah tempat tinggal. Warga harus mencari lokasi rumah baru, mungkin melakukan kredit ulang, warga harus menyesuaikan kembali dengan lingkungan baru, warga harus menata ulang kehidupan sosialnya. Ini semua bukan tanpa biaya.
Sebetulnya sih keinginan warga umumnya tidak terlalu berlebihan. Uang gusuran bisa dipakai untuk membeli properti dengan kondisi yg tidak beda jauh dengan properti lama di wilayah sekitar tempat tinggal yg lama, plus biaya pengurusan ini itu.
Masih ada pejabat berwenang yg punya nurani dan bisa mendengar harapan ini ga ya? Mudah-mudahan..... :)
Halo pak Nur Mahmudi.....
Sunday, April 15, 2007
Jual Properti
Dari pengalaman pribadi, kalo jual properti itu ga bisa cepat dan harus sabar.
Kalo pasangnya di koran, spacenya terbatas sekali defaultnya cuma 3-4 baris, ga bisa cerita panjang lebar, apalagi mau kasih foto-foto, bisa-bisa bayarnya mesti ratusan ribu bahkan jutaan rupiah. Dan repotnya lagi, ga bisa cuma pasang iklan sekali, harus berkali-kali.
Kalo pasang iklan di internet, mesti registrasi dulu, ngisi macam2 pertanyaan, deskripsinya juga terbatas, foto yg bisa diupload hanya 1-2 foto saja. Dan biasanya ada periode tayangnya.
Nah dari 2 hal diatas, saya jadi kepikiran utk buat media iklan properti yg fleksibel :
http://rumah88.blogspot.com
Atau kirimkan aja 4 foto + full description tentang properti yg mau dijual ke ryadkusuma@gmail.com, gampang kan?
.
Kalo pasangnya di koran, spacenya terbatas sekali defaultnya cuma 3-4 baris, ga bisa cerita panjang lebar, apalagi mau kasih foto-foto, bisa-bisa bayarnya mesti ratusan ribu bahkan jutaan rupiah. Dan repotnya lagi, ga bisa cuma pasang iklan sekali, harus berkali-kali.
Kalo pasang iklan di internet, mesti registrasi dulu, ngisi macam2 pertanyaan, deskripsinya juga terbatas, foto yg bisa diupload hanya 1-2 foto saja. Dan biasanya ada periode tayangnya.
Nah dari 2 hal diatas, saya jadi kepikiran utk buat media iklan properti yg fleksibel :
- Bisa kasih banyak foto,
- Bisa cerita panjang lebar
- Sekali bayar, iklan dipasang sampai laku
- Bayarnya murah
- Cara pasangnya gampang ga pake ribet
- Ga pake dipotong komisi
- Yg paling penting hasilnya OK, pengguna internet di Indonesia katanya kan udah diatas 16 juta orang, koran paling ngetop aja oplahnya ga sampai segitu.
http://rumah88.blogspot.com
Atau kirimkan aja 4 foto + full description tentang properti yg mau dijual ke ryadkusuma@gmail.com, gampang kan?
.
Monday, February 26, 2007
Bisnis Properti
Dulunya saya beli rumah hanya karena ingin segera punya rumah sendiri dan tidak pindah2 rumah, repot soalnya.
Rumah yg pertama kali saya beli ada di cibubur th 1992. Tipe 45/120. Total DP 11 juta, kredit sekitar 12 juta, saya cicil 400rban /bln selama 5 thn. Sempat beberapa tahun saya diamkan, tidak saya pakai, tidak juga disewakan. Sampai kemudian sekitar th 94 disewakan, awalnya bayar tahunan, belakangan bayar bulanan. Saat ini disewa 600rb / bln, masih oleh penyewa yg lama. Berarti sekarang returnnya 20,6% / thn. Tapi... rumah ini mo digusur.. kena proyek tol depok - jagorawi.
Rumah yg kedua saya beli di cilengsi, tipe 36/100, patungan dengan mantan pacar th 1993. Total DP dan cicilan 10 th 32 jt + biaya renovasi 25 jt jadi total jendral 57 jt. Tapi yg ini tidak disewakan, tapi digunakan untuk keperluan keluarga. Tapi kalo di sewakan, saya yakin minimal 800rb / bln. Ini 16,8% / thn.
Rumah ketiga, di seputaran cibubur juga, tipe 82/196, saya peroleh th 1994, ini yang saya tinggali sampai sekarang.
Rumah keempat saya beli th 1999, dekat lokasi rumah kedua di cilengsi, tipe 36/72. Saya beli over kredit murah, lunas th 2002, krn pemilik lamanya tinggal jauh dan sdh tidak terlalu mengurus. Setelah renovasi, total yg saya keluarkan untuk rumah ini 49,9 jt. Saat ini saya sewakan 600rb / bln. Itu berarti 14,4% / thn.
Rumah kelima saya beli di cikarang, tipe 36/120, tahun 2002. Karena ada di dekat wilayah industri, rumah ini saya jadikan tempat kost, dapat 20 kamar. Total biayanya 249jt. Bersihnya tiap bulan saya dapat -average- 2,5 jt. 12% setahun.
Rumah keenam, di cikarang juga, tipe 36/93, tahun 2004. Sampai saat ini, feb 2007, total cash yg sdh saya bayar 45,8jt. Cicilan bulanan masih harus saya bayar sebesar 1jt / bln selama 13 thn lagi. Sekarang disewakan 400rb/bln. Jadi selama 13 th kedepan saya tinggal cicil 600rb setiap bulan. Masih tekor. Utk yg ini, saya sdg usahakan utk refinancing, lagi cari2 kredit murah nih.
Kalo diperhatikan, ternyata investasi properti makin lama makin memberikan return yg menarik, paling tidak masih diatas bunga bank. Karena ada kenaikan biaya sewa dan penurunan cicilan (utang lama ditukar dg utang baru yg bunganya lebih murah). Sementara maintenance juga ga terlalu ribet. Paling tiap bulan nagihin, tapi enak juga sih.
Memang awalnya perlu duit banyak. Tapi kan ga harus dari kantong sendiri. Paling kita cuma bayarin 15-20% dari harga rumah. Yg 80% dibayarin bank.
Tapi kan mesti nyicil?
Ya iyalah... tapi kan dibantu dibayarin orang lain, maksudnya penyewa. Jadi agak ringan. Soalnya kita bayar cicilan ya dari gaji. Tentunya dengan pengorbanan menekan pengeluaran di tempat lain. Masih ada yg belanjanya 23 rb / hari utk makan 5 orang? Saya masih... :)
Belum dari capital gain. Di jabotabek, harga rumah dan tanah mana ada sih yg turun. Dulu sih saya pikir, kalo kita mo nikmatin keuntungan dari kenaikan harga ini, propertinya mesti dijual dulu.
Eh ternyata ga begitu.
Saya lagi baca2 buku Real Estate Richnya Dolf de Roos, blm tamat sih. Ternyata ga perlu jual rumah utk nikmatin hasilnya. Intinya rumah bisa diagunkan ke bank, trus duitnya kita puterin lagi utk usaha yg lain. Sederhana tapi kompleks.
Kalo soal ini, saya jadi ingat pak Budi Rachmat, yg sukses meleverage apartmentnya utk buka usaha alfamart.
Sebetulnya target saya 100 kamar saat usia 40 th. Tapi sekarang udah 38 th, masih kurang 70 kamar lagi, masih keburu ga ya? Soalnya untuk yg 30 kamar saja, saya dan istri benar2 mengupayakan dg susah payah selama 17 thn. Dengan 100 kamar @300rb, passive incomenya kan lumayan buat pensiun.
Utk mempercepat dream ini, karena tidak mungkin mengandalkan gaji saja, saya dan istri coba buka usaha yg lain, dagang. Ternyata memang perputaran uang lebih cepat, tapi benar2 menguras tenaga pada awalnya. Dan butuh konsistensi dalam menjalankan usaha baru ini.
Orang jawa bilang, jer basuki mawa bea.
Rumah yg pertama kali saya beli ada di cibubur th 1992. Tipe 45/120. Total DP 11 juta, kredit sekitar 12 juta, saya cicil 400rban /bln selama 5 thn. Sempat beberapa tahun saya diamkan, tidak saya pakai, tidak juga disewakan. Sampai kemudian sekitar th 94 disewakan, awalnya bayar tahunan, belakangan bayar bulanan. Saat ini disewa 600rb / bln, masih oleh penyewa yg lama. Berarti sekarang returnnya 20,6% / thn. Tapi... rumah ini mo digusur.. kena proyek tol depok - jagorawi.
Rumah yg kedua saya beli di cilengsi, tipe 36/100, patungan dengan mantan pacar th 1993. Total DP dan cicilan 10 th 32 jt + biaya renovasi 25 jt jadi total jendral 57 jt. Tapi yg ini tidak disewakan, tapi digunakan untuk keperluan keluarga. Tapi kalo di sewakan, saya yakin minimal 800rb / bln. Ini 16,8% / thn.
Rumah ketiga, di seputaran cibubur juga, tipe 82/196, saya peroleh th 1994, ini yang saya tinggali sampai sekarang.
Rumah keempat saya beli th 1999, dekat lokasi rumah kedua di cilengsi, tipe 36/72. Saya beli over kredit murah, lunas th 2002, krn pemilik lamanya tinggal jauh dan sdh tidak terlalu mengurus. Setelah renovasi, total yg saya keluarkan untuk rumah ini 49,9 jt. Saat ini saya sewakan 600rb / bln. Itu berarti 14,4% / thn.
Rumah kelima saya beli di cikarang, tipe 36/120, tahun 2002. Karena ada di dekat wilayah industri, rumah ini saya jadikan tempat kost, dapat 20 kamar. Total biayanya 249jt. Bersihnya tiap bulan saya dapat -average- 2,5 jt. 12% setahun.
Rumah keenam, di cikarang juga, tipe 36/93, tahun 2004. Sampai saat ini, feb 2007, total cash yg sdh saya bayar 45,8jt. Cicilan bulanan masih harus saya bayar sebesar 1jt / bln selama 13 thn lagi. Sekarang disewakan 400rb/bln. Jadi selama 13 th kedepan saya tinggal cicil 600rb setiap bulan. Masih tekor. Utk yg ini, saya sdg usahakan utk refinancing, lagi cari2 kredit murah nih.
Kalo diperhatikan, ternyata investasi properti makin lama makin memberikan return yg menarik, paling tidak masih diatas bunga bank. Karena ada kenaikan biaya sewa dan penurunan cicilan (utang lama ditukar dg utang baru yg bunganya lebih murah). Sementara maintenance juga ga terlalu ribet. Paling tiap bulan nagihin, tapi enak juga sih.
Memang awalnya perlu duit banyak. Tapi kan ga harus dari kantong sendiri. Paling kita cuma bayarin 15-20% dari harga rumah. Yg 80% dibayarin bank.
Tapi kan mesti nyicil?
Ya iyalah... tapi kan dibantu dibayarin orang lain, maksudnya penyewa. Jadi agak ringan. Soalnya kita bayar cicilan ya dari gaji. Tentunya dengan pengorbanan menekan pengeluaran di tempat lain. Masih ada yg belanjanya 23 rb / hari utk makan 5 orang? Saya masih... :)
Belum dari capital gain. Di jabotabek, harga rumah dan tanah mana ada sih yg turun. Dulu sih saya pikir, kalo kita mo nikmatin keuntungan dari kenaikan harga ini, propertinya mesti dijual dulu.
Eh ternyata ga begitu.
Saya lagi baca2 buku Real Estate Richnya Dolf de Roos, blm tamat sih. Ternyata ga perlu jual rumah utk nikmatin hasilnya. Intinya rumah bisa diagunkan ke bank, trus duitnya kita puterin lagi utk usaha yg lain. Sederhana tapi kompleks.
Kalo soal ini, saya jadi ingat pak Budi Rachmat, yg sukses meleverage apartmentnya utk buka usaha alfamart.
Sebetulnya target saya 100 kamar saat usia 40 th. Tapi sekarang udah 38 th, masih kurang 70 kamar lagi, masih keburu ga ya? Soalnya untuk yg 30 kamar saja, saya dan istri benar2 mengupayakan dg susah payah selama 17 thn. Dengan 100 kamar @300rb, passive incomenya kan lumayan buat pensiun.
Utk mempercepat dream ini, karena tidak mungkin mengandalkan gaji saja, saya dan istri coba buka usaha yg lain, dagang. Ternyata memang perputaran uang lebih cepat, tapi benar2 menguras tenaga pada awalnya. Dan butuh konsistensi dalam menjalankan usaha baru ini.
Orang jawa bilang, jer basuki mawa bea.
Sunday, December 10, 2006
Jadi korban gusuran.
Awal th 92, setelah 2 th berusaha menabung 75% dari gaji bulanan (kok bisa? ya iya wong makan dan tidur masih nebeng orangtua) ditambah uang saku dari hasil ngerjain proyek di jepang selama 3 bulan akhirnya saya bisa bayar DP rumah di daerah Harapan Baru Taman Bunga Cibubur. Senang? Ya iya lah, namanya masih kuliah, baru kerja 2 th, sdh dapat rumah.
Memang dari awal saya bekerja, target awal adalah segera beli rumah sendiri, karena saya merasakan sendiri kesulitan yang saya alami karena berpindah-pindah tempat tinggal.
Lokasi rumah ini saya temukan tidak sengaja saat sedang jalan-jalan. Saya lihat lokasinya persis di pinggir jalan raya. Aksesnya relatif mudah. Dekat dengan tempat tinggal orangtua. Yang paling penting, nilai DPnya cocok dg kocek.
Akhirnya saya ambil satu rumah tipe 45/120.
DP saya bayar cicil selama beberapa bulan, kalo ga salah 6 bulan. Sambil mencicil DP, proses dibarengi dengan kegiatan usaha memperoleh KPR.
Dari menyiapkan surat keterangan dokter, surat keterangan kerja, surat keterangan penghasilan, pengisian form pengajuan KPR. Ini semua adalah hal baru buat saya saat itu. Yang saya rasakan adalah pengisiannya dokumennya cukup tricky... ;)
Akhirnya rumah sdh jadi, dan saya dipanggil untuk wawancara kredit, dan... berhasil. Walau sebetulnya ini cukup berat untuk saya. Saya ambil kredit 5 th. Dan besar cicilan bulanannya nyaris 70% gaji bulanan.
Tapi ga apa-apa, saya sdh biasa berhemat sejak kecil. Jaman SMA saya pernah rutin beli permen chicklet isi 12 biji seharga rp. 200. Tiap hari saya hanya bawa 2 biji untuk jatah 1 hari, soalnya kalo saya bawa sebungkusnya, bisa habis diminta teman-teman. Dengan cara seperti itu rp. 200 bisa buat seminggu, hehehe... Ini sih bukan hemat pangkal kaya, tapi memang karena uang jajan cekak.
Nyaris tiap sore sepulang kantor saya datangi rumah itu, saya tanami rumput, buat taman, saya pel, pokoknya saya ingin rumah itu kelihatan rapih setiap saat.
Sayangnya, akhirnya rumah ini tidak pernah saya tempati. Karena sejak menikah tahun 1995, saya menempati rumah yang lain, dan rumah ini kemudian disewakan sampai sekarang.
Sejak beberapa tahun yang lalu saya sempat dengar selentingan akan ada pembangunan jalan tol dari depok ke jagorawi, tapi lokasi mana yang tergusur tidak pernah jelas.
Sampai hari minggu lalu saya menerima pemberitahuan dari Pak RT Darmawan (beliau adalah boss saya dikantor yang lama yang dulu sama-sama ke jepang dan kemudian sama-sama beli rumah di lokasi yg sama, dan kemudian sama-sama tergusur) untuk hadir di rapat RT yang membahas soal penggusuran.
Akhirnya... setelah sekian lama terlalu sering membaca berita tentang penggusuran untuk berbagai macam proyek... eh... ternyata saya mengalami sendiri. Rumah yang sangat bersejarah akhirnya akan jadi jalan tol.
Memang belum jelas berapa nilai penggantiannya, tapi yang saya dengar, Pak Nur Mahmudi walikota depok menjanjikan ganti untung, bukan ganti rugi.
Harusnya memang begitu. Dengan adanya jalan tol cinere jagorawi (Cijago) ini, pemerintah diuntungkan, kontraktor untung, pengelola untung, warga pemakai untung, warga sekitar untung, masa cuma kita-kita pemilik tanah yg lokasinya dijadikan jalan tol yang tidak untung? Kan keterlaluan... tul ga? Kita lihat saja janji pak Walikota yang mantan petinggi partai PKS ini, mudah2an bisa memegang amanah.
Selain itu, kalo kita digusur, yah.. pengennya sih bisa untuk beli rumah lagi minimal dengan luas tanah dan bangunan yang sama di lokasi dekat2 situ, ditambah biaya pindah, ditambah biaya urus ini-itu, ditambah kompensasi benefit, rasanya ga terlalu berlebihan kan?
Sebetulnya saya ada terpikir opsi lain. Bagaimana kalau misalnya nilai bangunan kita dikonversi jadi saham di jalan tol tsb? Tapi untung ga ya buat kita2?
Dari hasil rapat kemarin diinformasikan uang gusuran akan dibayarkan sekitar bulan april 2007. Mudah2an semua lancar....
Ada teman yang tanya, duit gusuran mo buat apa?
Yang pasti ga buat kawin lagi...... hehehehe......
Memang dari awal saya bekerja, target awal adalah segera beli rumah sendiri, karena saya merasakan sendiri kesulitan yang saya alami karena berpindah-pindah tempat tinggal.
Lokasi rumah ini saya temukan tidak sengaja saat sedang jalan-jalan. Saya lihat lokasinya persis di pinggir jalan raya. Aksesnya relatif mudah. Dekat dengan tempat tinggal orangtua. Yang paling penting, nilai DPnya cocok dg kocek.
Akhirnya saya ambil satu rumah tipe 45/120.
DP saya bayar cicil selama beberapa bulan, kalo ga salah 6 bulan. Sambil mencicil DP, proses dibarengi dengan kegiatan usaha memperoleh KPR.
Dari menyiapkan surat keterangan dokter, surat keterangan kerja, surat keterangan penghasilan, pengisian form pengajuan KPR. Ini semua adalah hal baru buat saya saat itu. Yang saya rasakan adalah pengisiannya dokumennya cukup tricky... ;)
Akhirnya rumah sdh jadi, dan saya dipanggil untuk wawancara kredit, dan... berhasil. Walau sebetulnya ini cukup berat untuk saya. Saya ambil kredit 5 th. Dan besar cicilan bulanannya nyaris 70% gaji bulanan.
Tapi ga apa-apa, saya sdh biasa berhemat sejak kecil. Jaman SMA saya pernah rutin beli permen chicklet isi 12 biji seharga rp. 200. Tiap hari saya hanya bawa 2 biji untuk jatah 1 hari, soalnya kalo saya bawa sebungkusnya, bisa habis diminta teman-teman. Dengan cara seperti itu rp. 200 bisa buat seminggu, hehehe... Ini sih bukan hemat pangkal kaya, tapi memang karena uang jajan cekak.
Nyaris tiap sore sepulang kantor saya datangi rumah itu, saya tanami rumput, buat taman, saya pel, pokoknya saya ingin rumah itu kelihatan rapih setiap saat.
Sayangnya, akhirnya rumah ini tidak pernah saya tempati. Karena sejak menikah tahun 1995, saya menempati rumah yang lain, dan rumah ini kemudian disewakan sampai sekarang.
Sejak beberapa tahun yang lalu saya sempat dengar selentingan akan ada pembangunan jalan tol dari depok ke jagorawi, tapi lokasi mana yang tergusur tidak pernah jelas.
Sampai hari minggu lalu saya menerima pemberitahuan dari Pak RT Darmawan (beliau adalah boss saya dikantor yang lama yang dulu sama-sama ke jepang dan kemudian sama-sama beli rumah di lokasi yg sama, dan kemudian sama-sama tergusur) untuk hadir di rapat RT yang membahas soal penggusuran.
Akhirnya... setelah sekian lama terlalu sering membaca berita tentang penggusuran untuk berbagai macam proyek... eh... ternyata saya mengalami sendiri. Rumah yang sangat bersejarah akhirnya akan jadi jalan tol.
Memang belum jelas berapa nilai penggantiannya, tapi yang saya dengar, Pak Nur Mahmudi walikota depok menjanjikan ganti untung, bukan ganti rugi.
Harusnya memang begitu. Dengan adanya jalan tol cinere jagorawi (Cijago) ini, pemerintah diuntungkan, kontraktor untung, pengelola untung, warga pemakai untung, warga sekitar untung, masa cuma kita-kita pemilik tanah yg lokasinya dijadikan jalan tol yang tidak untung? Kan keterlaluan... tul ga? Kita lihat saja janji pak Walikota yang mantan petinggi partai PKS ini, mudah2an bisa memegang amanah.
Selain itu, kalo kita digusur, yah.. pengennya sih bisa untuk beli rumah lagi minimal dengan luas tanah dan bangunan yang sama di lokasi dekat2 situ, ditambah biaya pindah, ditambah biaya urus ini-itu, ditambah kompensasi benefit, rasanya ga terlalu berlebihan kan?
Sebetulnya saya ada terpikir opsi lain. Bagaimana kalau misalnya nilai bangunan kita dikonversi jadi saham di jalan tol tsb? Tapi untung ga ya buat kita2?
Dari hasil rapat kemarin diinformasikan uang gusuran akan dibayarkan sekitar bulan april 2007. Mudah2an semua lancar....
Ada teman yang tanya, duit gusuran mo buat apa?
Yang pasti ga buat kawin lagi...... hehehehe......
Subscribe to:
Posts (Atom)