Investasi di Properti : Dolf De Roos

Pertanyaan pertama

Kalau anda punya uang 112 juta, lalu anda belikan saham, berapa nilai yg anda dapat? Tentunya senilai tepat 112 juta juga.

Tapi kalau 112 juta anda belikan properti, anda bisa memperoleh properti seharga 465 juta dengan kredit 372 juta. (Dengan memperhitungkan DP 20% dan segala macam biaya, asuransi serta pajak).

Apakah ada bank yg bersedia membiayai pembelian saham? Jawabannya jelas tidak. Sebaliknya, banyak bank yang ingin memberikan uangnya kepada kita melalui skema KPR.


Pertanyaan kedua

Berapa nilai saham saat membeli saham senilai 112 juta dengan menggunakan uang tunai 112 juta? Pada saat itu ya persis 112 juta juga. Dengan berjalan waktu bisa naik, tapi juga bisa turun.

Pada saat anda membeli properti seharga 465 juta, dengan uang tunai hanya 112 juta dan kredit 372 juta, berapa nilai sebenarnya properti ini? Bisa saja 500 juta atau bahkan 600 juta. Banyak orang menjual dengan harga lebih rendah dari nilai pasar karena sedang butuh uang mendesak. Dan nilai properti jarang sekali turun.


Pertanyaan ketiga

Ketika anda membeli saham senilai 112 juta dengan harga beli 112 juta dengan uang cash 112 juta, apa yg bisa anda lakukan agar nilainya segera naik? Berdoa....

Tapi ketika anda beli properti senilai 500 juta dengan harga beli 465 juta dan hanya dengan uang cash 112 juta, apa yg bisa anda lakukan agar nilainya segera naik? Buanyak...

Anda bisa cat ulang agar lebih rapih, anda bisa beri fasilitas yg lebih menarik (AC, TV kabel, Internet) lalu anda sewakan dengan harga lebih tinggi, anda bisa buatkan garasi dll.

Banyak pedagang properti membeli rumah yg kondisinya kumuh lalu hanya dengan melakukan sedikit perapihan dan pengecatan menjual kembali rumah tsb dg kenaikan harga 20%-40% pada tahun berikutnya setelah perhitungan NJOP naik.


Pertanyaan keempat

Setelah anda membeli saham senilai 112 juta dengan harga beli 112 juta dengan uang cash 112 juta dan kemudian ternyata nilainya sudah berlipat 2x menjadi 224 juta, apa yg anda lakukan utk menikmati hasilnya? Ya tentunya anda mesti jual sebagian atau seluruhnya.

Sementara, jika anda beli properti senilai 500 juta dengan harga beli 465 juta dan hanya dengan uang cash 112 juta + kredit 372 juta dan kemudian nilainya berlipat 2 x menjadi 1 milyar, apa yg bisa anda lakukan utk menikmati hasilnya?

Anda bisa refinancing alias ambil hutang KPR baru dg agunan properti tsb. Katakanlah anda hanya memperoleh 70% dari nilai properti, berarti 700 juta, dipotong biaya2 sekitar 50 juta, sisa 650 juta.

Sekarang anda bisa lunasi hutang awal 372 juta, dan anda masih memiliki sisa uang cash 650-372 = 278 juta.

Berapa lama nilai properti bisa menjadi 2 x lipat? Tergantung upaya yg anda lakukan. Tapi katakan anda tidak melakukan apa2, pada kasus rumah kost yg akan saya jual, hanya dalam 3 tahun dari periode 2004 s/d 2007 nilai NJOP sudah naik lebih dari 2 x lipat.


Dan cerita pun berulang dari Pertanyaan Pertama lagi

Dengan sisa uang cash 278 juta itu anda bisa beli properti lagi seharga sekitar 1,158 milyar. Dan seterusnya bisa anda bayangkan sendiri.... :)

Kalo programmer tinggal kasih coding begini aja :

asset = 112 juta
Do while asset < 500 milyar
....do pertanyaan pertama
....do pertanyaan kedua
....do pertanyaan ketiga
....do pertanyaan keempat
endd

hehehe....



Note : dikutip dan dimodifikasi dari 4 pertanyaan ajaib Dolf De Roos


.